外資百貨敗走 上海商業地產打響“洗牌”之戰

近日,日本高島屋宣布,將解散并清算上海高島屋百貨有限公司的消息。這也意味著,這家日本老牌百貨高島屋將退出中國市場。上海高島屋表示,行業競爭加劇,實體店消費低迷等因素都促使其經營遇到困難。

事實上,在“外來和尚”遭遇困局的同時,無論是深耕內地市場多年的凱德集團、寶龍地產(1238.HK),還是本土的華潤置地(1109.HK)、月星集團,也都面臨著考驗。

近日,《中國經營報》記者實地走訪了月星環球港、月星家居茂、中庚·漫游城、凱德星貿、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、吳涇寶龍廣場等多個商業綜合體項目發現,各商場均有不同程度的閉店或圍欄情況,并且多數商場存在人氣不足的問題。

針對上述情況,華潤萬象城方面回復稱,開業至今,商場整體出租率超98%,已簽約店鋪360余家,“為了滿足消費者不斷更新的消費需求、提升上海萬象城的服務品質,商場會根據市場環境、客戶需求、經營狀況等原因,對店鋪進行調整和更新”。同時,其2018年整體銷售額同比增長超30%。

中庚·漫游城方面稱,目前共有200多家入駐品牌;預計在今年10月可以達到一層100%的簽約率,在年底前達到一層滿鋪。上海愛琴海購物公園相關負責人表示,從城市級別和量級來說,這是最重要的一個項目,“開業時做得還是比較好的,可能因為對周邊商區客群預判,現在應該是在逐步做調整。”?

空置頻現人氣不足

相較于萬象城,位于10號線龍柏新村站上蓋的愛琴海購物公園則慘淡許多。“三四點的時候,商場里更是沒人,簡直是包場。”

客流對于商業項目來說是至關重要的因素,越來越多的商業綜合體項目選在了地鐵樞紐。

記者走訪的數家商業項目中,凱德星貿、長寧來福士廣場、上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、月星環球港均位于地鐵上蓋。不過,這并未成為各家商場的客流保障。

開業兩年的華潤萬象城位于上海市軌道交通10號線紫藤路站上蓋,記者在商場內走訪時發現,各樓層不乏標有“OPENING?SOON”等字樣的圍欄,共逾10處,這其中包括COACH、MUJI等多個品牌。多家商鋪工作人員向記者表示,平常商場客流情況并不理想,某英語教育機構工作人員直言“這邊人流量太少了”。

相較于萬象城,位于10號線龍柏新村站上蓋的愛琴海購物公園則慘淡許多。“三四點的時候,商場里更是沒人,簡直是包場”,在冰雪樂園外等待朋友的顧客說。七層一家飲品店的工作人員告訴記者,“平常(生意)少的時候僅賣出幾單,多的時候也只有十幾單。”這樣的客流情況對商家的吸引力也明顯下降。記者不完全統計顯示,一至七層共有逾40家店鋪或標識“COMINGSOON”,或直接閉店停止營業。

戴德梁行提供的數據顯示,2019年二季度,愛琴海購物公園的空置率高達21%,首層租金報價為每平方米每月888元;而華潤萬象城空置率為9%,首層租金報價為每平方米每月1263元;同在吳中路的凱德七寶購物廣場,空置率則僅為1%。

不過,凱德集團旗下的商業項目也并不是都有如此良好的表現。記者在走訪中發現,位于漢中路地鐵上蓋的凱德星貿,匯集了多條軌道交通,卻顧客寥寥,這家商業面積約1.7萬平方米的商業綜合體,也出現了空置。

軌交中山公園站在2019年5月末增添了一條地下通道,將長寧來福士與三條地鐵線路聯通,“店鋪反而空了不少”,有消費者如是說。記者在B1層至6層共有十余家店鋪處于升級或圍欄中。戴德梁行數據顯示,長寧來福士空置率在2019年二季度約為3%。

與地鐵站有一段距離的月星家居茂則面臨著無客流的局面,記者在走訪中經常可以看到走廊中無顧客的情況。一位連鎖家居品牌的工作人員向記者介紹,其近日從紅星美凱龍真北門店調到該店鋪,表示“紅星美凱龍人多一些。”

同樣的情況也出現在吳涇寶龍廣場上,其整體空置情況則更為明顯,除二層的餐飲及三層的教育機構外,四層尚處于營業中的店鋪所剩無幾。有商戶表示,寶龍廣場的主要消費群體是周圍大學生,而附近居民則會選擇品類、業態更豐富的歐尚等商業區。

戴德梁行數據顯示,上海非核心區域平均首層租金環比下降3.1%至693元每平方米每月,而空置率則降低至約9%。不過,上海的核心商圈在二季度實則表現良好,數據顯示,核心零售區域平均首層租金報價環比上升0.7%至1963元每平方米每月,空置率上升至4.19%。

上海購物中心協會品牌專業委員會副秘書長杜斌指出,核心商圈與次級商圈的“冰火兩重天”,除了零售商業大環境的壓力外,還因為上海市中心商業放量有限,而大量新品牌進入上海,需要通過市中心的門店來擴大影響,起到廣告宣傳的作用;若品牌在市郊布局門店,盈利水平則成為重要的考量因素。

多元業態引流難

上海餐飲放量太大,每個新的購物中心中,餐飲占比都達到三成以上,而消費人群并沒有明顯增加。

文章來源:新金融投資資訊網
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